鍵の可能性

大規模団地では、それでも一回に一○○戸以上売り出すこともありますが、以前だったら期分けしそうもない四○?五○戸クラスのマンションや、それ以下の戸数のマンションでも期分けしてきていマンションは販売戸数が多いと「第一期販売」「第二期販売」のような期分け販売をします。 マンション販売が好調なときはこんな面倒くさいことはせず、一発で売り出します。
販売期を分ければ分けるほど広告代をはじめとした経費が余分にかかるのは目に見えているからです。 ひどいものになると「第一期一次」「第一期二次」というように、さらに次分けをしてきます。
なぜ、そんな面倒くさい経費のかかる売り方をするかというと、要するに自信がないからにほかなりません。 たとえば四○戸のマンションで四○戸一度に売り出したところ、半分しか売れなくて、残りの半分が売れ残ってしまったとすると、「売れ残った商品」イコール「人気がない商品」,イコール「よくない商品」と考える人もいて、ますます売りづらくなってしまいます。
それを期分けして二○戸だけ売り出していれば第一期完売となり、逆に人気が出ることもまったくない話ではありません。 以前は期分けマンションは第一期販売は買いというのが常識でした。
期分け販売は以前は大規模開発物件だけしかやらないと言ってよかったので、第一期販売の頃は共用部分も全部でき上がっておらず、イメージもよくなかったのが普通です。 また、大規模団地の場合には何とか第一期の販売で人気を呼び、それに続いて販売を促進したいという売主サイドの思惑もあり、戦略的に価格を低めに出すことが少なくありませんでした。
そしてまた大規模開発物件の販売は数年、ときには一○年近くかかりますので、その間にマンション相場が上昇したので、必ず第一期より第二期、第二期より第三期と徐々に価格は上がっていきました。 ですから「期分け販売マンションは第一期を買え」は常識だったのです。
また、大規模マンションは開発が進んでいくにつれ共用施設も充実度を増し、利便施設も整ってくるので、付加価値が上昇することもありました。 さて、現在の期分け販売はというと、大規模開発物件のように何棟も建設する場合はともかく、一棟の建物で期分けをしているのです。
とくに一期の販売戸数が三○戸以下の場合は、人気があまりない（と販売する側で考えている）物件であることは間違いないといえます。 物件に人気が出るかどうかは、実際にふたを開けてみないとわからないものです。

最近のマンションのチラシを見ると「頭金五％で可」というような表現が目につきます。 が、売出価格と、場所、プラン、モノ（仕様など）とのバランスにより、だいたい最初の予測が当たるものなのです。
このような物件ではこれまた間違いなく、第一期より第二期、もし第三期があれば第二期より第三期のほうが安く買えます。 売出価格が下がる場合もないとはいえませんが、たいていは第二期（第三期）販売の頃になると、値引きの話（交渉）に乗ってくるようになるからです。
ところが第一期販売のときには、よっぽど人気がない場合を除いて、値引きの交渉はできないといえます。 通常は一棟の建物を期分けするようなマンションは、もし広告上で「第一期完売御礼」と調っていても、必ずと言っていいぐらい売れ残っているので、もしほしい住戸があったとしてもあせらなくても充分買えます。
第一期販売済みのはずの住戸が「キャンセル住戸」として出てくるはずです。 以前はこんな物件はなかったというより、こんなに融資制度が充実していたことはありませんでしたから、以前の常識では頭金は物件の二割用意しろと、どの本にも書かれていましたし、『週間住宅情報』などにも書かれていました。
「いました」と書いてはいますが、いまでも書かれています。 しかし、いまマンションを買う人で実際に頭金を物件価格の二割用意する人は、かなりの少数派になっています。
一部の信販会社が住宅ローンから手を引いてきていますが、これも裏を返せばそれだけ銀行の住宅ローンに対する貸出規制がゆるくなっているからです。 銀行でも物件価格の一○○％まで融資するようになっています。

日本にはじめて分譲マンションが登場した昭和三○年代、住宅ローンはありませんでした。 分譲マンションや建売住宅が数多く売り出された昭和四○年代に入って、やっと住宅ローンが登場したのだと思います。
私がはじめてマンションを購入したのが昭和五五年でしたが、その当時でも借りられる額は物件価格の七○～八○％、さらに年収の三倍以内という銀行の内規がどこでもあり、当時三五○万円の年収だった私は、二○○万円を銀行から借りるために大変苦労したことをよく覚えています。 逆に言うと、当時は自己資金がある程度ないとマンションを買うことなどできなかったのです。
それが今では○万円どころか、頭金ゼロでＯＫという広告きえ、そう珍しいことではなくなっています。 現在は物件価格の一○○％借りられるだけでなく、諸費用もローンを組めるようになっています。
まさしく自己資金ゼロでも購入できる物件が、探せばあるかもしれない時代です。 少なくとも諸費用分さえ自己資金があれば、頭金ゼロでも購入できる物件は多数あります。
また、公的資金の住宅金融公庫できえ、条件付きながら物件価格の一○○％までの融資が可能です。 そして現在の低金利です。
頭金をコツコツ貯めるより、まずマンションを買って貯める分を返済したほうが得というのは、住宅情報誌の記事を見なくても誰もが実感しています。 しかし、ここで私は疑問を感じます。
そんな無理をしてまで買う必要があるのか？と。 なぜなら、やはり頭金ゼロで買える物件は、よほど購入者自身の属性がよい（大企業に五年以上勤務、年収八○○万以上など。

金融機関によって若干基準が違う）か、物件ごとにノンバンクと提携しているかの二つになります。 後者のように物件ごとに一○○％ローンをノンバンクと提携しているのは、ほとんどの場合、あまり売れ行きがよくない物件です。
いまは銀行でも一○○％ローンを取り扱いますので、その物件が一○○％ローンを売り物にしていても別に不思議ではありません。 また、とくにそれだけで人気がないとはいえないかもしれません。
しかし、売主側としてはなるべく手付金を多くもらっておいたほうが、あとでキャンセルされる心配が少なくなります。 資金回収の面からも、やはり頭金はもちろん、中間金も新築マンションはほとんどの場合、デベロッパー自らか、または販売代理会社がモデルルームの中で販売をしていますので、消費者は新聞チラシや広告で物件を探し、販売センター（モデルルームに併設されている）に行けば、そこで説明を受けたり、申し込みをしたりできます。
この場合、仲介手数料は必要ありません。 中古住宅をほしい場合は、住宅情報誌を買うか、仲介会社に行けば、各不動産会社間を流通している「A」（業者問では「マイソク」と呼んでいる）の情報を見せても早めに多く、売主としてはもらいたいわけです。
しかし、そうなるとある程度資金的に余裕のある人だけしか対象にならなくなってしまい、その物件が人気があればともかく、人気があまりなければ売れ残ってしまいます。 そこで売れ残るよりも、たとえ頭金が一○万円とかの少額でも、売ってしまおうとするため、「頭金ゼロ」の広告の登場となるのです。
ですから「頭金ゼロ」の広告が出はじめたら、その物件は相当販売に苦労していると考えて間違いありません。

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